Recebi Notificação de Despejo por Falta de Pagamento. O Que Fazer?
Você atrasou o aluguel e recebeu uma notificação ou foi citado em uma ação de despejo por falta de pagamento. O medo de perder a moradia é real. Mas a lei brasileira oferece caminhos para resolver a situação, inclusive sem sair do imóvel. Neste guia, a gente explica o processo inteiro de forma clara.
O que é a ação de despejo por falta de pagamento?
A ação de despejo por falta de pagamento é o processo judicial que o proprietário (locador) move contra o inquilino (locatário) quando os aluguéis não são pagos. Está prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), principalmente nos artigos 9º, 59 e 62.
Diferente de uma simples cobrança, a ação de despejo tem como objetivo a retomada do imóvel. O proprietário quer que você saia. Na maioria dos casos, ela vem junto com um pedido de cobrança dos valores atrasados. Ou seja, o locador quer o imóvel de volta e o pagamento da dívida.
O processo funciona assim: o locador contrata um advogado, que protocola a ação no fórum. O juiz analisa e manda citar o inquilino. É nesse momento que você recebe a notificação de despejo, geralmente por oficial de justiça ou carta com aviso de recebimento (AR).
Lei do Inquilinato: o que diz sobre despejo por inadimplência
A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) é a principal norma que regula as locações urbanas no Brasil. No caso de despejo por falta de pagamento, os artigos mais importantes são:
Prazos na ação de despejo: o que você precisa saber
Os prazos na ação de despejo são curtos e não esperam. Confira:
O que é purga da mora e como funciona
A purga da mora é o recurso mais forte do inquilino que quer evitar o despejo. Funciona assim: dentro do prazo de 15 dias após a citação, você deposita judicialmente o valor total da dívida. Isso inclui todos os aluguéis atrasados, encargos (condomínio, IPTU, se previstos no contrato), multa moratória, juros de mora, custas processuais e honorários advocatícios do locador.
Se o pagamento for integral e correto, o juiz é obrigado a rejeitar o pedido de despejo. Você permanece no imóvel e o contrato de locação continua normalmente.
Requisitos para a purga da mora
- Pagar o valor integral — pagamento parcial não impede o despejo
- Incluir aluguéis que venceram durante o processo (até a data do depósito)
- Incluir multa contratual, juros de mora e correção monetária
- Incluir custas processuais e honorários advocatícios (geralmente 10% a 20%)
- Depositar dentro do prazo de 15 dias contados da citação
- Não ter purgado a mora nos últimos 24 meses no mesmo contrato
Liminar de despejo: quando o juiz manda sair em 15 dias
A liminar de despejo é uma decisão do juiz no início do processo que determina a desocupação do imóvel em 15 dias, antes mesmo de ouvir a defesa do inquilino. Não acontece em todos os casos. Só quando a lei permite expressamente.
Quando o juiz pode conceder liminar de despejo
Direitos do inquilino na ação de despejo
Mesmo devendo aluguel, o inquilino tem direitos que o locador e o Judiciário devem respeitar. Conhecer esses direitos ajuda muito na hora de montar sua defesa:
Como evitar o despejo: passo a passo
Se você recebeu a citação na ação de despejo por falta de pagamento, siga estes passos o mais rápido possível:
O que acontece se você não se defender
Se você não apresentar contestação nem purgar a mora dentro do prazo de 15 dias, o juiz pode:
- Decretar revelia — presume-se verdadeiro tudo que o locador alegou
- Proferir sentença de despejo em poucos dias, sem audiência
- Determinar a desocupação compulsória com uso de força policial
- Condenar você ao pagamento de todos os aluguéis atrasados, multas, juros, custas e honorários
- Incluir seu nome no cadastro de inadimplentes (SPC/Serasa)
- Permitir penhora de bens e bloqueio de conta bancária para pagamento da dívida
Diferença entre notificação extrajudicial e ação de despejo
Muitos inquilinos confundem a notificação extrajudicial com a ação de despejo. São coisas diferentes:
Se você recebeu apenas uma notificação extrajudicial, ainda há tempo de resolver antes que vire processo. Negocie com o locador, proponha parcelamento e tente regularizar a situação. Se já recebeu citação da ação de despejo, aja dentro do prazo de 15 dias.
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Perguntas frequentes
O que é purga da mora na ação de despejo?+
Purga da mora é o direito do inquilino de pagar todos os aluguéis e encargos atrasados, com multa e juros, dentro do prazo judicial. Se pagar tudo certinho, evita o despejo. Está previsto no art. 62, II da Lei 8.245/91 e só pode ser usado uma vez a cada 24 meses.
Quanto tempo tenho para sair do imóvel após a ação de despejo?+
Se houver liminar de despejo (art. 59, §1º da Lei 8.245/91), o prazo para desocupação voluntária é de 15 dias. Se o despejo for determinado por sentença após o julgamento, o prazo também costuma ser de 30 dias, podendo variar conforme decisão do juiz.
O proprietário pode me despejar sem entrar na Justiça?+
Não. O despejo forçado só pode ocorrer por meio de ação judicial. O locador que trocar fechaduras, cortar água ou luz, ou ameaçar o inquilino para forçar a saída comete exercício arbitrário das próprias razões (crime previsto no art. 345 do Código Penal). Se isso acontecer, registre boletim de ocorrência.
Posso ser despejado no inverno ou em período de pandemia?+
A Lei do Inquilinato não prevê suspensão de despejos por estação do ano. Em situações excepcionais, como a pandemia de COVID-19, houve leis temporárias suspendendo despejos. Fora dessas exceções, a ação de despejo segue normalmente em qualquer época do ano.
Tenho filhos menores. Isso impede o despejo?+
Ter filhos menores não impede legalmente a ação de despejo. O juiz pode, no entanto, considerar a situação familiar ao fixar prazos de desocupação mais longos. Comunique essa circunstância ao seu advogado para que ele peça um prazo maior na defesa.
O fiador também responde na ação de despejo?+
O fiador não é despejado (pois não mora no imóvel), mas pode ser cobrado judicialmente pelos aluguéis e encargos atrasados. Na ação de despejo cumulada com cobrança, o fiador é incluído como réu na parte de cobrança e pode ter bens penhorados para pagamento da dívida.
Posso negociar a dívida diretamente com o proprietário durante o processo?+
Sim, e isso é muito comum. Mesmo com o processo em andamento, locador e inquilino podem fazer um acordo judicial ou extrajudicial. O acordo pode incluir parcelamento da dívida, prazo maior para desocupação ou até a continuidade do contrato. O acordo judicial é homologado pelo juiz e tem força de sentença.