Distrato de Imóvel na Planta: Como Recuperar Seu Dinheiro da Construtora
Comprou um imóvel na planta e precisa sair do contrato? Seja por problemas financeiros, mudança de planos ou porque a construtora atrasou a entrega, o distrato é um direito seu — mas os percentuais de retenção e os prazos variam muito dependendo das circunstâncias. Este guia explica o que a lei determina, quando você não paga nada e como calcular o que tem direito a receber.
O que é distrato e quando é possível pedir
Distrato é a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel na planta por mútuo acordo ou por culpa de uma das partes. Ele pode ocorrer:
Lei do Distrato (13.786/2018): o que mudou e o que isso significa para você
A Lei 13.786/2018 foi criada para dar mais segurança jurídica ao mercado imobiliário, mas na prática endureceu as condições do distrato para os compradores. Antes dela, os tribunais costumavam determinar a devolução de 75% a 90% dos valores pagos. Hoje, os limites legais são menores.
Sem Patrimônio de Afetação
Retenção máxima: 25% dos valores pagos
+ taxa de corretagem (se paga pelo comprador)
+ SATI (se paga pelo comprador)
Devolução: prazo em até 60 dias após o habite-se ou revenda
Com Patrimônio de Afetação
Retenção máxima: 50% dos valores pagos
+ taxa de corretagem e SATI
+ 0,5% ao mês sobre o valor atualizado pelo prazo de ocupação
Devolução: até 30 dias após o habite-se ou revenda
Atraso da construtora: quando você pode sair sem pagar nada
O atraso na entrega é a situação mais favorável ao comprador. A lei permite um prazo de tolerância de 180 dias além da data de entrega prevista em contrato. Se a construtora ultrapassar esse prazo, o comprador tem duas opções, ambas previstas em lei:
Opção 1: Manter o contrato e cobrar indenização
Continua com o contrato e exige multa moratória mensal (geralmente 1% ao mês sobre o valor do contrato).
Pode pedir indenização por lucros cessantes (aluguel que teria recebido ou pago no período de atraso).
Boa opção se o imóvel valorizou muito ou não há urgência em cancelar.
Opção 2: Rescindir e receber tudo de volta
100% dos valores pagos, corrigidos monetariamente.
Multa contratual prevista para a construtora (geralmente 1% ao mês sobre o valor do contrato pelo período de atraso).
Possível indenização por danos morais em casos de atraso grave ou negligência comprovada.
Como calcular o que você tem direito a receber
Antes de negociar ou assinar qualquer documento, calcule com precisão o valor que você deve receber. Considere:
Cláusulas abusivas nos contratos de compra na planta
Muitos contratos de compra de imóvel na planta contêm cláusulas que violam o Código de Defesa do Consumidor ou a própria Lei do Distrato. Identificá-las é essencial para defender seus direitos.
Quando entrar com ação judicial contra a construtora
A ação judicial é o caminho quando a construtora se recusa a fazer o distrato, oferece valores muito abaixo do que a lei garante, demora excessivamente para devolver o dinheiro ou descumpre o acordo assinado.
Dano moral no distrato: quando é cabível e quais valores esperar
Nem todo distrato gera dano moral. Para ser indenizável, o comprador precisa demonstrar que o descumprimento contratual causou sofrimento além do mero aborrecimento — situação que gerou angústia, frustração de projeto de vida, problemas financeiros graves ou constrangimentos documentados.
Situações com mais chances
Situações com menos chances
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Perguntas frequentes sobre distrato de imóvel na planta
Quanto a construtora pode reter no distrato?+
A Lei do Distrato (13.786/2018) estabelece os limites máximos de retenção. Quando o empreendimento não é constituído em patrimônio de afetação, a construtora pode reter até 25% dos valores pagos. Quando há patrimônio de afetação (o caso da maioria dos empreendimentos atuais), a retenção máxima é de 50% dos valores pagos. Além disso, pode reter os valores de taxa de corretagem e SATI (se pagos pelo comprador) e uma penalidade de 0,5% ao mês pelo tempo que o imóvel ficou fora do mercado. Retenções acima desses percentuais são abusivas e podem ser contestadas judicialmente.
Se o atraso foi culpa da construtora, eu pago multa no distrato?+
Não. Quando a construtora descumpre o contrato — principalmente por atraso superior a 180 dias na entrega (prazo de tolerância legal) — o comprador tem direito de resilir o contrato por culpa da construtora. Nesse caso, a construtora não pode reter nada: deve devolver 100% dos valores pagos, corrigidos pelo INCC ou outro índice contratual, mais juros. A jurisprudência do STJ é sólida nesse sentido. O comprador também pode exigir multa contratual e indenização por lucros cessantes e danos morais.
Qual é o prazo para a construtora devolver o dinheiro após o distrato?+
Depende do motivo. Se a culpa foi do comprador e o empreendimento tem patrimônio de afetação, a devolução só ocorre após o habite-se ou após a revenda da unidade a terceiro — o que ocorrer primeiro. Se a culpa foi da construtora (atraso, inadimplemento contratual), a devolução deve ser imediata ou em prazo razoável definido pelo juiz. A lei permite que construtoras com patrimônio de afetação posterguem muito a devolução no distrato por culpa do comprador, o que é um dos aspectos mais criticados da Lei 13.786/2018.
Cláusula contratual que retém 50% do valor pago é sempre válida?+
Não necessariamente. A validade depende de vários fatores: (1) se o empreendimento tem patrimônio de afetação registrado — sem ele, o limite é 25%; (2) se houve rescisão por culpa da construtora — nesse caso, a retenção é zero; (3) se a cláusula foi redigida de forma abusiva ou violou o CDC; (4) se o valor retido é desproporcional ao dano real da construtora. O STJ tem entendido que retenções desproporcionadas podem ser reduzidas pelo judiciário. Sempre vale consultar um advogado antes de assinar um distrato.
Posso sair do contrato de compra de imóvel na planta se perdi o emprego?+
Sim, mas nesse caso a rescisão é por culpa do comprador (inadimplência ou incapacidade de continuar pagando). A construtora poderá reter o percentual legal (25% ou 50% conforme o caso). A alternativa é tentar renegociar com a construtora: prazo adicional, redução de parcelas, acordo de parcelamento. Também é possível transferir o contrato a terceiro (cessão de direitos), evitando a rescisão. Antes de formalizar o distrato, explore todas as alternativas com um advogado — os valores envolvidos justificam a consulta.
O que fazer se a construtora faliu antes de entregar o imóvel?+
Essa é uma das situações mais graves. Se o empreendimento tem patrimônio de afetação registrado, os recursos estão separados da massa falida da construtora e os compradores podem, em assembleia, deliberar pela continuação da obra por meio de uma comissão de representantes. Se não há patrimônio de afetação, os compradores se tornam credores quirografários na falência — com prioridade baixa e perspectiva de receber pouco. Em qualquer caso, é essencial contratar um advogado imediatamente e acompanhar o processo de falência para defender seus interesses.